taz.de -- Berliner Mietendeckel und die Folgen: Wolken am Vermieterhimmel

Das seit Ende Februar geltende Mietendeckel-Gesetz zeigt erste Wirkungen. Vermieter versuchen zu tricksen, Investoren sind abgeschreckt.

Berlin taz | Ein Mietvertrag für eine kleine Zweizimmerwohnung in einem Altbau in Wedding: Gleich zu Beginn des Textes findet sich der Preis von 450 Euro monatlich, zuzüglich 60 Euro Nebenkosten. Es folgt seitenlang Kleingedrucktes, ehe im Anhang des Vertrages noch ein entscheidender Hinweis fällt: „Solange und soweit das Gesetz zur Mietbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin gilt, ist der Mieter zur Zahlung von monatlich 290 Euro verpflichtet.“ Gemeint ist der [1][Mietendeckel], der auch bei Wiedervermietung Mietobergrenzen gestaffelt nach Baujahr und Ausstattung einer Wohnung definiert.

Die Mieter, die hier einziehen wollen, haben keine andere Wahl, als einen Vertrag mit zwei Mietpreisen zu unterzeichnen: zum einen die zulässige und gültige Miete, zum anderen die Wunschmiete des Vermieters, auch Schattenmiete genannt. Im vorliegenden Vertrag weist der Vermieter zudem darauf hin, dass die Differenz nachzuzahlen sei, sollte das Mietendeckel-Gesetz für verfassungswidrig erklärt werden, wovon aufgrund der „erheblichen verfassungsrechtlichen Bedenken“ auszugehen sei.

Viele, die seit Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes am 23. Februar eine Wohnung angemietet haben, dürften ähnliche Erfahrungen gemacht haben. Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, sagt: „Mit dem Konzept der Schattenmiete arbeitet ein sehr großer Teil der Vermieter.“ Der Eigentümerverband Haus & Grund hatte genau diese [2][Umgehungsstrategie] empfohlen.

Ob dieses Vorgehen rechtlich Bestand haben wird, ist umstritten. Während die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung davon ausgeht, dass es „grundsätzlich wohl rechtlich zulässig“ sei, wenn eine höhere Miete in den Vertrag aufgenommen wird, hält die mietenpolitische Expertin der Linken, Gaby Gottwald, entsprechende Klauseln für nichtig: Das Gesetz verbiete, eine Miete zu vereinbaren, die die zulässige Höhe überschreitet, selbst wenn sie derzeit nicht gefordert wird. Gerichtsurteile, auch zu der Frage, ob eine Nachforderung der Miete zulässig ist, stehen aus.

Zu teure Angebote

Laut dem Wohnungsportal Immoscout lagen im April mehr als 90 Prozent aller angebotenen Mietwohnungen „über den Obergrenzen“ des Mietendeckels. Möglicherweise, sagt Reiner Wild, werden die Wohnungen schlussendlich doch zum rechtlich zulässigen Preis vermietet. Der aufgerufene höhere Preis in den Annoncen diene dann nur dazu, eine Klientel anzuziehen, die auch die Schattenmiete bezahlen könnte. Das Forschungsinstitut F+B hatte Ende April vermeldet, dass die Durchschnittsmiete in Berlin im ersten Quartal um 2,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal gesunken sei, und von möglichen „ersten Auswirkungen des Mietendeckels“ gesprochen.

In den Beratungen des Mietervereins geht es aktuell vor allem um Mieterhöhungen, die zwischen dem Stichtag 18. Juni und Inkrafttreten des Gesetzes ausgesprochen wurden. So manche Mieter, die ihre Zustimmung verweigerten, wurden von ihren Vermietern verklagt. Die Amtsgerichte hätten, so Wild, in der Mehrzahl den Mietern recht gegeben und entsprechend der Absicht des Mietendeckel-Gesetzes geurteilt, dass die vertraglich fixierte Miete zum Stichtag 18. Juni nicht überschritten werden darf. Eine obergerichtliche Entscheidung des Landgerichts stehe aber aus. Seit Inkrafttreten des Gesetzes gebe es laut Wild kaum noch Mieterhöhungen: „Das scheinen die Vermieter zu akzeptieren.“

Für die Überwachung des Mietpreisstopps sind formal die Bezirksämter zuständig. Doch die Besetzung der Stellen sei wegen Corona ins Stocken geraten, sagt [3][Peter Weber, der Erfinder des Mietendeckels] aus dem Bezirksamt Pankow. Anfragen kämen dennoch. Von Vermietern, die mit Verweis auf eine gute Ausstattung eine höhere Miete fordern, oder von Mietern, die Mieterhöhungen anfechten. Gegen solche kann das Bezirksamt Untersagungsverfügungen aussprechen; den zivilrechtlichen Weg müssen die MieterInnen aber allein gehen.

Mietsenkungen ab Dezember

Mietsenkungen in bestehenden Verträgen sind ab Dezember möglich. Hier werden die meisten Streitfälle erwartet. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, die diesen Teil des Gesetzes überwachen soll, will in den nächsten Wochen erste Bewerbungsgespräche führen, „sodass eine Einstellung zu Ende November sichergestellt ist“.

Einen großen Effekt hat der Mietendeckel bereits seit Juni, nämlich auf die Investitionsbereitschaft im Immobilienmarkt. So sagt es zumindest Michael Plettner, Vorstand der Deutschen Grundstücksauktionen AG, in einem Interview mit Börse Online. Seitdem sei die Lage „extrem schwierig“; viele Investoren hätten sich „vom Markt abgewendet“. Sowohl Verkäufer als auch potentielle Käufer seien von den gefallenen Ertragserwartungen infolge begrenzter Mieterhöhungsmöglichkeiten abgeschreckt.

„Der klassische Berliner Inhaber eines Mehrfamilienhauses wird zu diesen Preisen, die der Markt im Moment bereit ist zu bezahlen, kaum verkaufen, deswegen geht in diesem Markt auch nichts.“ Plettner bezeichnet es als eigentliches Ziel des Gesetzes, die „Dynamik aus dem Berliner Investmentmarkt“ zu nehmen: „Das hat der Senat geschafft.“

Zusammenbruch des Neubaus? Vonwegen.

Ein anderes von der Immobilienlobby ausgebreitetes Szenario ist nicht eingetreten: Neubau und Neubauplanung sind nicht zum Erliegen gekommen – im Gegenteil. Wie das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg diese Woche mitteilte, wurden in den ersten drei Monaten dieses Jahres Baugenehmigungen für mehr als 5.300 Wohnungen erteilt, 9,8 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.

Ob der Mietendeckel Bestand über die nächsten fünf Jahre haben wird, werden die Gerichte entscheiden. Mitte März hatte das Bundesverfassungsgericht einen [4][Eilantrag] auf vorläufige Außerkraftsetzung der Bußgeldvorschriften abgelehnt. Für den Juristen Weber war das entgegen vieler Unkenrufe ein erster Erfolg: „Offensichtlich verfassungswidrig ist da schon mal gar nichts.“

Das Bundesverfassungsgericht wird sich aber tiefgreifender mit dem Gesetz befassen. Das Landgericht Berlin hat ihm schon im März einen Fall vorgelegt. Vergangene Woche haben die Bundestagsabgeordneten von CDU/CSU und FDP eine Normenkontrollklage eingereicht. Geprüft werden soll, ob das Land Berlin überhaupt die Kompetenz hat, das Mietendeckel-Gesetz zu erlassen. Die Verteidigung übernimmt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Sie lässt sich durch die Rechtsanwaltskanzlei Geulen & Klinger und den Juraprofessor Florian Rödl von der Freien Universität vertreten.

14 May 2020

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